巩胜利：房地产，中国悬崖百丈冰

（1）形势与聚变

　　世人皆知：近100多年的市场经济地位国家走的是一条周期性“螺旋”上升之路，由低潮再走向一个更高的阶段，就这样周而复始。全球第一次爆发金融海啸后也是这样，全球发达国家美国、欧盟将面临一次历史最大、更猛的增长新时期……

　　2012年中国GDP：一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，中国经济在回落……中国央行副行长易纲出席国际货币基金组织(IMF)和世行东京年会演讲时指出，发达经济体目前推行的货币宽松政策将影响到大宗商品市场，特别是能源和原材料市场，并将波及中国。但他表示，2012年中国的居民消费价格(CPI)水平预计不会因此受到大的影响，有望保持在2.7%左右，2012年后则需密切关注农业和农产品价格以及输入型通胀对CPI的影响。他更是讲到中国房地产业——房地产是重要产业，有很长的产业链（作者注：房地产是中国近十年所有产业中最大的第一产业，全球各国绝无仅有），也与民众生活息息相关，相关政策设计应谨慎，避免戏剧性变动。

　　2007年7月，发酵一年多的美国房地产“次贷危机”，终于到2008年9月15日演变成全球第一次金融海啸而席卷了全球各国。第一次爆发的全球金融海啸，引爆点就是当时的美国房地产巨头房里美、房地美公司的债务危机……而今中国房地产业，更是全球各国格外突兀、最最尖端的一个产业。而在过去15年时间（1997—2012年）中国修建了9000万套住房。占全球四分之一钢材需求来自中国的房地产市场和基础设施建设（见8月29日英国《卫报》报道，题《中国可能会令澳大利亚铁矿石泡沫破裂》一文）。

　　8月27日，沉寂多时的浙江省杭州土地市场突起波澜。主城区一次性挂牌7宗土地，出让总面积达303894平方米，为杭州近年来推地量最多的单次拍卖。7宗土地中有4宗住宅用地，都位于成熟的住宅板块，是公认的热门地块。尤其受关注的是杭州滨江奥体单元地块，出让面积为77345平方米，起拍价是23.52亿元，折合楼面价为9504元／平方米。中国浙江省杭州市，曾是2010年这轮房地产“土地财政”收益最大、最高第一的省会城市。从短期看，土地市场“解冻”为日益紧绷的土地财政打了一剂强心针。但长远来看，要解地方财政“紧箍咒”之难，必须破除土地财政依赖。“这需要财税改革的配套，需要顶层设计”才能摆脱。但中国楼市调控已经“棋到中盘”，一些根本性、制度性深层问题依然等待中国改革来破题。

　　中国房地产业，与全球“市场经济地位国”不同的是：㈠、不是商品；㈡、更不可能在公平、公正的市场上自由买卖；㈢、几乎全是中央政府一统垄断游戏规则，囿昔日莫大的“鸟笼”变成今日的“铁笼”；㈣、全球外汇、粮棉油、金银铜铁等等、等所有商品都可以储备制度，可以任意储备，但中国地产却不允许任何储备；㈤、中国房地产与全球所有“法制国家”悖论，待美国这轮金融海啸、欧元区主权债务完结过去后（“市场经济”国家经济发展一直以来都是象“大自然”螺旋式上升），那么中国房地产业与全球所有市场经济国家相冲突、难有正常发展的生态环境，又怎样与全球主要发展大国、G20国家兼容？“中国特色”已经与“市场经济地位国”埋下了难以逾越的天堑鸿沟，从历史上曾经过的“鸟笼经济”发展成一统中国的“铁笼经济”，房地产就是中共中央一统天下的一个缩影。这几年（指2008年9月15日全球金融后至今），中国通货膨胀达到63年之尖峰，中国房地产业上涨更是拉动、达到改革开放30年之巅峰……


（2）2012末进行时

　　到2012年8月末，中国楼市新闻更是密集发布，却总是语焉不详，欲言又止，没有哪一个中国公民能说清楚。先是8月13日（周一）中国国家国土部网站转载了一条湖南湖北两个房产税新试点的消息。虽很快撤掉，但已“一石激起千层浪”。随后湖北地税发言人证实确有此事，隔天又改口“辟谣”。“出尔反尔”的还有央行，忙不迭地澄清，其网站上一篇报告中“用房产税来取代限购”的建议纯属个人见解。事实上，中国房产税的评估、联网等筹备工作一直按部就班，扩大试点几乎也是大势已趋。但在房产税被视为中央加强调控的储备政策的当下，任何“风吹草动”都分外牵动神经。8月初一条“商品房预售制将取消”的传闻也引起市场地震，房地产股集体暴跌，事后证实只是研究机构一条建议。现在中国房地产业举世的尖峰事情，是有病乱投医的超级年代，什么所谓的国策都可能出笼，但中国房地产的生态的大环境、正常化全球G20国中“市场经济地位”又怎样践行成路、兼容不冲突？

　　而最近8月末这期中共中央党校机关报《学习时报》（8月29日这期《学习时报》，文题为《建立房价合理回归的对冲机制》作者为山东省青岛市委党校经济学教研部副主任程国有）刊文认为：中国房价下跌须控制在20—40%。该文认为：如果中国房地产形成整体性下跌过度大或时间过长，由房地产泡沫破裂引发的中国经济动荡（作者注：就是经济危机）就可能发生。全球第一次金融海啸引爆者——美国2007年7月始发于“次贷危机”中房地美、房里美的前车之鉴，中国当可汲取。这就是说：中国要将房地产调控在一定范围之内，降价20%以上是中国“铁笼经济”所不能接受、也是各级政府不可能的事。

　　曾经因手持天量资产而不可一世的外资房企和投资基金正悄然从中国楼市撤退。转让已有地块，降价促销，跑量回款，不一而足。初步预测，2012年，中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%，并创下人民币升值7周年以来最差投资行情。曾经因手持天量资产而不可一世的外资房企和投资基金正悄然从中国楼市撤退。转让已有地块，降价促销，跑量回款，不一而足。初步预测，2012年，中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%，并创下人民币升值7周年以来最差投资行情。回顾外资“作战”中国楼市的历史，可以清晰地看到与人民币升值周期捆绑的投资曲线。没有哪个行业或企业能够躲得过这一轮全球经济低迷，曾经因手持天量资产而不可一世的外资房企和投资基金也不例外。单看房地产开发投资中“利用外资”一项，2007年市场最火爆时，其增幅高达632%。到2010年，外资在中国房地产开发中的年同比增速为66%。不过，这一趋势到今年将彻底改写。2012年，中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%，并创下人民币升值7周年以来最差投资行情（见2012年8月29日《上海证券报》《外资悄然撤离中国楼市　全年投资或现腰斩》一文）。细究这一结果就会发现，影响外资投资中国房地产的原因有主客观多种因素：首先是政策上，中国一直严格限购外商投资房地产；其次，全球经济低迷，加上人民币升值周期性见顶下落，外资机构将项目变现避险的意图越来越明确；最后，外资同样“受累”宏观调控，与内资企业的竞争中，外资也不得不以价格战来力保生存。种种因素综合在一起，最终上演了外资2012年在中国房地产市场投资热情的大逆转趋势。

　　纵观中国房地产业消息与国略，中国是全球独一无二、“最严厉的房地产策略”，主要来源无非三种：（一）是官方统计数字，具有无法取代的垄断权威性；（二）是国家部委下属研究机构和房地产协会人士，利用接近决策者、御用的优势释放一些调控动向；（三）是中介研究机构、所谓民意，呈现更多的是局部利益、部门利益，被扭曲的市场动态和政策建议。

　　然而，中国从中央政府到省、区、直辖市以及各级地方政府的“矛与盾”都折射出中国楼市调控仍处在历史极端的“非常期”以及巨大的国略争议，并未完全取得任何“共识”，中国中央政府毫不松动的加码游戏规则、一统垄断与地方政府一直延续的土地财产在悖论的“马拉松”游戏规则较劲。各地方出于对土地财政的依赖不断初试锋芒、尝试突破调控的“小动作”，而中央政府在极大规则（派出所谓中央房地产实施“督查组”，但这些“督查组”只管中央的特别管制策略，却不问地方“人大”、地方政府收入策略及地方公民、地方政府运行成本的呼声）、经济下行趋势下，除了更多地“喊话”表达非理性、非生态环境的、非“市场经济”手段的调控决心外，也尚未明确中央策略要表态要出台更严厉的政策、以及长期的中国房地产策略，造成了中国近10年、温氏中国房地产政策出笼越多，中国房地产价格越升高铁板一样的事实。普通公众和业内人士均期待获得更多权威、真实的信息，中国市场更急需吃下一粒“定心丸”，但中国房地产怎样退出“非常期”、几乎没有可能、走上良性发展的生态环境之路则难上加难、难于登月、难于卫星上天、难于载人探太空。


（3）2013及来日

　　10月13、14日，参加国际货币组织（IMF）和世界银行东京年会的易纲对中国货币国际化做出论述：人民币国际化应由市场驱动，央行不会主动去推动（由人民银行管辖的国家货币利益所决定）；易纲当天还在此年会回答提问中表示，人民币国际化应由市场机制驱动，央行没有相关时间表；易纲说，中国央行所能做的是消除限制利用人民币的一些障碍，为人民币与其他主要可兑换货币创造公平竞争环境，让中方的贸易伙伴和投资企业可以根据市场需要自行选择；对于中国的外汇储备，易纲表示，央行将继续推行外汇储备多元化，将在控制风险的前提下继续投资于主要市场；他同时指出，外汇储备并非越多越好，中国的外汇储备已经足够，今后变动将取决于未来经济发展情况和市场条件；易纲还指出，发达经济体目前推行的货币宽松政策将影响到大宗商品市场，特别是能源和原材料市场，并将波及中国。但他表示，今年中国的居民消费价格(CPI)水平预计不会因此受到大的影响，有望保持在2.7%左右，今后则需密切关注农业和农产品价格以及输入型通胀对CPI的影响。

　　中国国家统计局10月18日发布数据：中国经济，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，第三季度增速同比进一步降至7.4%，为连续第七个季度放缓，且已低于中央政府年初设定的全年增长目标7.5%。中国上半年经济增幅为7.8%，创近十年来最低水平……特别值得历史隆重追议的是：2007年7月，美国著名房地产企业房里美、房地美因债务、信贷链断、造成当年盛行“次贷危机”，然后继续发酵到2008年9月15日演变成全球第一次金融海啸爆发……至今美国、欧盟依然挣扎在这场延续了4年多、水深火热的全球第一次金融海啸中。中国，当然应该汲取因房地产引发的全球第一次金融海啸、以史为鉴。

　　10月17日，温家宝主持国务院常务会议称“坚定不移地搞好房地产市场调控”——这是温家宝总理任内九年、中国房地产达到30年来历史最高峰峰值后、他第7次表态“坚持房地产调控不动摇”，但其中超过5次温家宝“调控”目标化为泡影，且一步、又一步、再一步的把中国房地产业逼上举世无双的巅峰。囿于2012年中国地方省、市、区政府大投资超过20万亿，有断言称中国房地产业来年将再上高峰，再加上中国各级地方政府需要在房地产业中寻找财政支持，那么中国房地产这个“铁笼”攀高将无法逆转、无法阻挡。“温氏调控”在荏苒昙花中了去……但“18大”后中国新党政领导人将重新上路，那么中国房地产业举世的严峻将促使新政稳中前行，难解后患……2013年春夏，地方政府这轮“大投资”就会发力，届时温家宝已经“下车”到站，他9年坚守的中国房地产业“调控”却每每再创举世巅峰，说将中国楼市从这举世高台上跳下、谁有这胆量，谁又能建树中国房地产的正常生态环境？房地产，是中国经济生死的一个关键产业，挑战大于机遇，危机尤其大于前景中个格外凸出，中国房地产业已经站在珠穆朗玛峰上，是上是下、是进是退都是历史无法绕过的举世悬崖！

　　中国房地产近十年，也是在一场史无前例、空前的“防洪筑坝”，现在是层层高坝已经筑成了举世的“悬河”，但天上来水却永远没有任何人能预知来量和大小，温氏这9年来都一直在埋头筑坝了，却没有在中国房地产业的“河床疏通”上有任何作为、有任何建树。在中国“人治”至关重要的房地产业问题上，大自然的法则是：顺我者昌，逆我者亡！人类只能在疏通、顺流、大势所趋上与大自然生生不息……“铁笼”能一时，却不能一世，更不能与全球“市场经济地位国”同步走下去！自2008年9月15日后的中国经济，成为全球“市场经济地位国”中“国家干预”、“国家控制”的世纪之最。

　　中国房地产业与发达的美欧国家不同，除了占据着中国格外重要的经济地位、甚至超过所有其它所有产业外，还是从中央政府级地方各级政府“立政”不可缺的中流砥柱。关系到中国至关重要产业——房地产往哪里去？（1）、在回答有关中国房地产泡沫的提问时，央行副行长易纲说：“中国房地产业是一个重要产业，有很长的产业链，也与民众生活息息相关，相关政策设计应谨慎，避免戏剧性变动”。（2）、再加上中央政府总量规划7000万套廉价房，中国房地产业大跃进的高潮期已过……中国房地产建设、上升价格的巅峰状态开始回落，未来怎样常态化，“限购”、与世界各国同步？然而，易纲演讲讲到中国房地产业最最关键是这7个字——“避免戏剧性变动”，可以清晰的指导、这一表态不管是内含意义、还是外表著述，都意味着中国央行对中国房中地产业还将延续、坚守2012年对房地产业基本不变的货币方略。（3）、10月17日，温家宝主持国务院常务会议称：他认为中国房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须“坚持调控政策不动摇”——这是温家宝总理任内九年、中国房地产达到30年来最高峰峰值后、他第七次表态提出“坚持房地产调控不动摇”（五次都“调控”不了，这次就立竿见影？则意味着中国中央政府对房地产也方略的弹尽粮绝、“铁笼”穷弊）。不管是中国央行、还是中国总理温家宝对第四季度经济形势的部署表态，换句话、就围绕中国房地产操作的最大解读是：若准备在中国房地产下行暴跌中购房，那是绝对不可能出现的事，囿未来中国货币策略将维护中央政府的方略、也不允许房地产业消除泡沫、大量下跌，全球有这种“人治”的可能环境吗？中国房地产业进入63年来最严峻、最无奈、最漫长的“冬季”。

（作者系《国情内参》首席研究员）

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2012年11月4日
作者赐稿

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