以前我一直犯一个错误,就是用房价收入比来衡量中国一线城市的房价是否存在泡沫。事实上,因为中国一些特殊的国情,房价收入比,租售比,空置率这些国际上衡量房价是否在正常范围内的标准到了中国都严重水土不服。

按照国际惯例,房价收入比超过6就说明房地产存在泡沫了,可中国一线城市的房价收入比在20以上,二线城市的房价收入比也在10以上,远远高于国际标准。按照国际惯例,租售比低于1∶300的话房地产的投资价值已经是完全没有了。房价处在崩溃的边缘。可中国一线城市的租售比低于1:500了房价还照涨不误。按照国际惯例商品房空置率在5%-10%之间是合理区,空置率在10%-20%之间为危险区,空置率在20%以上就是严重积压区。时下北京、上海、深圳的许多楼盘空置率接近了50%。在北京,绝大数的新楼盘在交房前就已经全部售完,但即使是到了交房的第二年,真正入住的只有30%-40%,能达到50%的入住率都是比较好的了。对此SOHO中国CEO张欣说:“在纽约曼哈顿,空置率达到10%到15%的时候,人们就感觉到天要塌下来了,但是在上海浦东空置率高达50%,他们还在建造新的摩天大楼。”

到底是哪些中国国情导致衡量房价的国际惯例在中国失灵呢?

先说房价收入比,中国一线城市的房价跟当地人的平均收入根本没多大关系。因为在一线城市买房的绝大多数都不是本地人,而是外地的富人。2009年上海的新房价格涨了一倍,其中只有10%是上海本地人买的。其余都被江浙一代的人(温州炒房团)和不差钱的山西煤老板给买走了。上海本地人有多少能买得起外环以内的商品房呢?同样,深圳09年房价涨幅达到90%,买房的主力不是深圳本地人而是香港人,大家都知道深圳的房价是香港人炒起来的。中国国情是基尼系数接近0.5,贫富差距悬殊,富人买房不差钱,一买就是好几套,而穷人倾尽三代人积蓄也买不起房子。中国的富人特别中意一线城市的房子,可一线城市就北上广深杭几个,他们都拥到那里买房,一线城市的房价能不高吗?要我说,一线城市的穷人干三辈子都买不起当地的房子。

中国富人喜欢在一线城市买房很大程度是因为国家政策长期向一线城市倾斜的中国国情。一线城市占有了大量社会资源,如果在一线城市拥有一套房产的话,可以享受教育医疗上的诸多好处。比如你在上海北京买了房子,那你小孩的户口就可以落在那里,以后考大学比在其他省份要容易许多。这就鼓励其他地方的富人都到一线城市买房,推高了那里的房价。

再说租售比和空置率,这两个标准在中国失灵的原因很简单:中国的富人买房不是为了出租,也不是为了自住,而是为了投资和保值。很多富人买房一买就是好几套,甚至有一栋楼一栋楼买的(主要是山西煤老板和温州炒房团)。现在实体经济低迷,投资实体经济利润少,甚至要亏钱,银行利率低,把钱放银行实际上是贬值的,中国的股市又实在太黑,没有什么投资价值。所以面对09年政府投下的10万亿天量信贷所引发的通货膨胀。中国的富人只有选择把手头的钱投入楼市保值。既然他们买房是为了投资保值,一出手就是几百几千万,并不把每月几千元的房租放在眼里,自然不会把买来的房子租出去。这样就导致中国的房子租售比低而空置率高。

换个角度看,不是房价在涨,而是人民币对房价的购买力在下降。2001年黄金价格270美元一盎司,现在1100多美元一盎司,涨了四倍多,2001年上海的房价3000元一平方,现在16000一平方,涨了五倍多。01年上海公交车票五毛,现在两块,涨了四倍。纸币的购买力一直在下降。按照人均货币收入或者城镇职工平均工资源看,30年前的1万元人民币,大体和现在的27~28万元相当;从人均储蓄看,30年前的1万元,相当于现在的255万元。中国国情是国民收入增长的速度赶不上通货膨胀的速度,更赶不上房价增长的速度。加上投资渠道缺乏,有闲钱的老百姓为了让手头的钞票不贬值,就只有选择买房。

按照中国国情,结婚时男方必须提供房子。所以许多到了结婚年龄的男青年千方百计要买一套房,就算凭自己的经济能力买不起房也要向父母借钱买房,否则就找不到结婚对象。这点也推高了房价。

最近政府说要对第二套房征物业税了。对此我表示反对。国外对第二套房征物业税是因为国外买房有永久产权,想住多久住多久,可以当祖产传给后代。国外的房子风能进,雨能进,国王不能进,不用怕政府和开发商以公共利益的名义强拆你的房子。可中国国情是买来的房子只有七十年使用权,在中国买房说到底只是一次性把七十年的租金缴清而已。还要指望不碰到强制拆迁,买的房子质量能撑七十年。实际上中国绝大多数房子的建筑质量只能撑三十年,而且往往越是新造的房子质量越是差,开发商普遍偷工减料,楼歪歪,楼脆脆屡见不鲜。对只有使用权的房子征物业税是件很荒唐的事。政府想在物业税上与国际接轨,在强制拆迁上玩中国国情,两头好处都想拿,哪有那么好的事?

导致高房价最重要的原因就是地方政府的土地财政了。中国的国情是土地国有,再加上一党专政政府权力缺乏制约这一特殊的中国国情造成的党国不分。土地国有就是党有,党有就是官有,官有就是民没有。处置土地的权力在地方政府官员手里,这就带来了巨大的寻租空间。土地出让金收入和土地房地产税收收入可以占地方财政收入少则30%,多则50%还多。

地方政府从高房价上获得了巨大的好处,2009年全国光卖地就进账达1.5万亿,约占全年的GDP4.4%。这些钱都到了地方政府腰包里。中国的房价高,很大程度上是地方政府与民争利的结果。中国政府的财政像个无底洞一样永远喂不饱,不管拿了多少好处都要哭穷。政府有钱办奥运会世博会,给公务员加薪,养网评员引导舆论,就是拿不出钱来解决国民的医疗住房教育等民生问题。现在房价中流向地方政府的土地出让金和房地产相关税收要超过50%,加上银行得到的好处,政府绝对是高房价最大的受益者。只要地方政府财政对房地产的依赖不变,房价就不会降到老百姓能承受的范围内。

说到底,解决中低收入人群的住房问题,最终还是要靠政府提供廉租房和经济适用房。即使在美国这样的发达国家,也不是人人都买得起商品房的,75%的人住的是保障性住房。在土地资源比中国更紧缺的新加坡,只有不到15%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。超过85%的新加坡人住的是政府提供的廉租公寓。中国作为一个发展中国家,廉租房和经济适用房的覆盖率却很小,逼的绝大多数人只有买商品房才能改善住房条件。中国政府应该拿出从商品房高房价中得到的巨大好处来为买不起房的中低收入人群造廉租房和经济适用房。保障国民住房权是一个政府不可推卸的责任。要是连这点都做不到,那这个政府还有没有必要存在就大可存疑了。

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