王维洛：最大的高级黑——征收房地产税
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文化大革命中最大的高级黑就是知识青年上山下乡，一个关系到无产阶级事业千秋万代永不变色的政策，执行的最后结果却是：“我们花300亿买了三个不满意，知青不满意，家长不满意，农民也不满意。”
如今最大的高级黑就是征收房地产税。中国的谋士给中共中央核心出了一个计谋，征收房地产税，对价值450万亿元人民币的房地产征收房地产税。如果简单地按照1%的税率、无差别、无例外地收取房地产税，一年可以收取的房地产税为4.5万亿元人民币，超过中国政府平均每年出卖土地使用权的收入。这样既有土地出让金收入又有房地产税收入，那么超过美国是指日可待。
本文通过粗略的分析得出如下结果：征收房地产税的最后执行结果也是三个不满意：精英阶层不满意；中产阶层不满意；收入薄弱的人群也不满意。而且房地产税还收不上多少，会让中共中央核心十分失望。
为什么征收房地产税是这个结果？在此借用中国人民大学副校长吴晓求的话，无论是从经济理论还是从法律层面来分析，在中国开征房地产税都找不到理由。
一、“低级红”和“高级黑”
记得文化大革命的时代是一个创造新词儿的时代，不时地不时地冒出一些新词儿来，有一天不学习就赶不上潮流的说法。如今也是一个创造新词儿的时代。最近冒出“低级红”和“高级黑”这两个词，要是没有人指点，一般人还真不能准确理解这两个词是什么意思。在文化大革命时期，红的都是好的，是高级的，比如红五类、红卫兵、红军、红星、红心什么的；而黑的都是坏的，是低级的，比如黑五类、黑帮、黑社会什么的。按照这样的逻辑是不可能出现“低级红”或者“高级黑”的，都应该是高级红、低级黑。
据考证，“低级红”和“高级黑”这两个词出自中共中央的红头文件，出自2019年2月27日中共中央印发的《中共中央关于加强党的政治建设的意见》。这个文件指出，要以正确的认识、正确的行动坚决做到“两个维护”，坚决防止和纠正一切偏离“两个维护”的错误言行，不得搞任何形式的“低级红”、“高级黑”，决不允许对党中央阳奉阴违做两面人、搞两面派、搞“伪忠诚”。
看来“低级红”和“高级黑”是针对共产党内部而言，特别是针对共产党的中央中枢的某些人而言。在中国做人很难、做中共党员、各级干部也难。说话、做事，就是思维也要和中共中央的核心保持高度一致，不能有半点偏离，也不能有半点的一般化或者提高。中共中央核心的目标和理念都是红的，永远是红的。如果跟不上中共中央核心的步伐，把中共中央核心的目标和理念用老百姓能听得懂的话说出来，这就是一般化或者庸俗化，是“低级红”；如果超越了中共中央核心的步伐，把中共中央核心的目标和理念加以“科学”注释与拔高，或者用马恩列斯的原著、用毛邓江胡的原话来佐证，这就是据经论道，是“高级黑”。从历史的经验来看，偏离中共中央核心的目标和理念的人，不是别人，恰恰是中共中央的核心。在中共中央核心的目标和理念与“低级红”、“高级黑”之间没有明确的界限，也没有一个具体的评判体系，唯一的就是主观判断：说你是，你就是，不是也是；说你不是，你就不是，是也不是。
现在回过头来看，文化大革命中的“早请示、晚汇报”、跳忠字舞、唱毛语录歌曲、背老三篇、挥舞小红宝书、祝福毛主席万寿无疆、祝福林副主席身体健康、给江青写效忠信等等都是“低级红”；那么什么是“高级黑”呢？笔者以为文化大革命中的最大“高级黑”就是搞知识青年上山下乡。表面上看起来，这是无产阶级继续革命道路上必不可少的措施，思想教育从娃娃、从青少年抓起，才能保证社会主义、共产主义事业的真正实现。这是一个红得不能再红的政策和措施。但是执行的结果，用邓小平的话来说，我们花300亿买了三个不满意，知青不满意，家长不满意，农民也不满意。笔者以为，文化大革命的转折点就是1968年底提出知识青年上山下乡政策。在这之前，毛泽东利用红卫兵、利用广大群众，夺回了绝对的领导权，达到了毛泽东发动文化大革命的目的，他的权力达到了顶峰。但是文化大革命破坏了社会正常的生活和生产秩序，毛泽东夺回权力后想恢复秩序长期稳坐宝座，就把立下汗马功劳而又难以驾驭的红卫兵、这些没有知识的知识青年送到农村去了。正所谓，飞鸟尽良弓藏，狡兔死走狗烹。林立果等撰写的《571工程纪要》认为，知青上山下乡运动就是“变相劳改”。知识青年上山下乡这个政策的最终结果是：知青不满意，家长不满意，农民也不满意。其中许多家长是中共的高级领导干部，比如和笔者一起下乡的有浙江省委书记江华的儿子，有浙江省委书记处书记陈伟达的儿子与女儿、浙江省委书记处书记陈冰的儿子等等。当然这些高级领导干部重新出山后，权力大，胆子大，手段也多，他们的孩子不是参军就是上学或者直接回城了。过去这些高级领导干部开后门、搞特权还是比较隐蔽的，老百姓知之不多，比如让孩子上个好的大学，但是为了孩子脱离上山下乡的苦海，为了孩子的未来，他们也顾不得这么多了，就公开地对抗干。高级领导干部干完了，紧接着中层领导干部干，再接着基层领导干部干。每一个领导干部把他手中的权力使用得淋漓尽致。这就给普通的知青、普通的知青家长、全国人民上了生动的一课。他们也学会利用各种手段去努力改变知青的命运。整个社会快速地走向堕落，走向腐败。大家通过活生生的事例，看透了中国共产党的本质，嘴上说的是为人民服务，实际干的是为私利服务。这就是毛泽东文化大革命失败的开始。
改革开放时有个说法，叫做实践是检验理论的唯一标准。既然理论上是红之又红的，是不错的，但是执行结果是三个不满意：知青不满意，家长不满意，农民也不满意。那么这个知识青年上山下乡的政策就没有通过实践的检验，它就是“高级黑”。
2019年李克强在政府工作报告中说：“政府干的，都应是人民盼的。”知识青年上山下乡政策是“政府干”的，但不是“人民盼”的，因为知青不满意，家长不满意，农民也不满意。这既不是高级领导干部盼的，也不是中层领导干部盼的，也不是基层领导干部盼的，更不是普通平民百姓所期盼的。
这里可以对“低级红”和“高级黑”下一个定义：
“低级红”和“高级黑”是针对谋士们给中共中央核心出的有关革命的理论、政策、措施或者行动的计谋而言。两者的差别在于：
“低级红”就是中国老百姓跟着干的，但是外国人认为十分愚蠢的；
“高级黑”就是党中央和中央政府执意要的，但不是老百姓所期盼的，甚至不是各级领导干部所期盼的，而外国人又根本看不懂的。党中央和中央政府越是执意要干的，而老百姓、特别是各级领导干部，对其结果越是不满意的，就是中共中央的核心也大失所望的，这个“高级黑”的级别就越高。
二、征收房地产税
如果说知识青年上山下乡是文化大革命中最大的“高级黑”，那么如今最大的“高级黑”，就是中共中央和中央政府要征收房地产税。因为党中央和中央政府执意要干的，但肯定不是老百姓所期盼的，也不是各级领导干部所期盼的，结果也不会是令人满意的，结果只会是鸡飞蛋打。
笔者把改革开放总结为“卖地、举债、印钱”，卖地是改革开放的第一步，也是关键的一步。但是中国经济发展的致命缺陷就是经济效益低，改革开放初期就认识到这个问题，四十年后还是这个致命缺陷，没有改进。经济效益低下必然导致政府缺钱。“举债、印钱”能抗一阵子，不能抗一辈子。中国的一些谋士就想到了房地产税。关于引进房地产税，在中国已经讨论了近20年，2011年1月28上海、重庆开始试点房地产税，至今也有八年了。但是真正做出要征收房地产税的决策，并制定初步时间表，应该是在中国共产党第十九次代表大会上的事。十九大结束之后，在2017年11月初，当时的财政部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中撰文汇报学习习近平在十九大上报告的心得时，专门谈到房地产税说，党中央和中央政府将对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。肖捷在文章中指出，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。将习近平在十九大上的报告与推进房地产税立法和实施联系起来，应该说是十分高明的手法。
一个月多后，2017年12月20日财政部长肖捷再度在《人民日报》上发表《加快建立现代财政制度》的文章，具体论述了征收房地产税的目的和法理依据以及具体方法，并透露了制定房地产税法和实行房地产税的时间表。同样，把建立现代财政制度与房地产税联系起来，也是十分高明的手法。虽然肖捷部长的文章题目与房地产税没有直接联系，但是其他媒体在转载此文时，都将肖捷的文章与房地产税直接联系起来，如《北京晨报网》文章的题目为《财政部表态房产税意味着什么？》，《21世纪经济报道》文章的题目为《房地产 | 房地产税真的要来了！何时收、怎么收？财政部长这么说…》。肖捷在文章中透露了房地产税立法与实施的时间表：力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
2019年3月5日李克强在政府工作报告中指出：“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”三天之后，在3月8日中国十三届全国人大二次会议上，栗战书在作工作报告时说： “对于房地产税立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成”。国家税务总局局长王军3月8日在人民大会堂接受记者采访时说：（房地产税立法将） “稳步推进”。3月7日，财政部副部长史耀斌回答中外记者提问时指出，全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。在短短的四天中，中共四位重量级人物都为房地产税立法、实施表态、站台。
也有消息说，与原财政部长肖捷提出的房地产税立法和进入实施的时间表相比，目前的进度略迟缓一点，这是受中美贸易战影响的结果。其实这种解释有点牵强附会，房地产税立法的进度迟缓，是因为中国共产党和中国政府内高中低三级领导干部和中国精英阶层的出自内心的抵抗。
三、肖捷与房地产税
前面已经讲到，原财政部长肖捷在推动实施房地产税这件事情上所起的作用十分关键。
肖捷，1957年出生于北京，1982年毕业于中国人民大学财政系财政金融专业，即进入国家财政部工作。1987年到1989年赴联邦德国进修，专门进修德国税务制定。六四前夕回国。1994年至1995年在中央党校中青年干部培训班学习。1992年9月至1995年7月，在财政部财政科学研究所财政专业读在职博士研究生，获博士学位。2001年9月，任财政部副部长。2005年7月下派地方任中共湖南省委常委、湖南省副省长。2007年8月任国家税务总局局长。2013年3月任国务院常务副秘书长（正部长级），负责李克强的日常工作。2016年11月7日，任財政部部长。2017年10月，任中央国家机关工委书记，国务院机关党组书记、副秘书长。2018年3月任国务委员及国务院秘书长，为副国级领导。未来还有上升空间。
肖捷曾在1987年到1989年赴联邦德国进修，应该对德国的土地制度和房地产税制度很有了解。德国税收制度的严格和“德国生产”一样有名。记得当年德国同意欧盟对希腊提供援助，先决条件之一就是德国要派税务专家帮助希腊重建符合欧盟要求的税务制度，而这是希腊政府、希腊人最不愿意接受的条件。在肖捷的两篇关于房地产税的文章中，可以看到他在德国进修时获得的烙印。中国有一个词，叫做与“世界接轨”，但不是什么都可以与世界接轨，许多东西是不让接轨的，比如土地制度。
肖捷可能忘了一点，就是在德国要引进一个新的税种或者改变一个税率，首先要经过专家论证，经过模拟模型的计算，各种方案分别能够为联邦或者地方财政具体增加多少收入，哪些纳税人组群会具体增加多少负担等等。唯一的一次例外是两德统一时增加的统一税或者叫团结税，只考虑了能增加多少收入，按纳税人的应交纳税的收入分担。
四、对收取房地产税的期望
房地产税是世界上最可靠和最可计划的税种。德国财政部门认为，与营业税相反，房地产税是最可靠和最可计划的税种。
2018年11月19日《凤凰网财经》发表《450万亿！中国房产市值超美国+欧盟+日本总和》的文章指出，中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和。65万亿美元相当于450万亿元人民币（https://finance.ifeng.com/c/7hxM2MClVaF）。对于中国房产总市值65万亿美元这个数据，中国农业银行前首席经济学家、中国人民大学国际货币研究所理事兼副所长向松祚有这样的解释：这差不多是全世界的一年国内生产总值（GDP）之和。向松祚说，目前全世界的GDP总和约七十多兆美元，美国、欧洲、日本、韩国等发达国家的GDP加起来还不到65兆美元（参见：大陆房市过剩 专家：市值约全世界GDP之和，大纪元网站，2019年4月5日，http://www.epochtimes.com/gb/19/4/5/n11163349.htm）。
如果简单地按照1%的税率、无差别、无例外地收取房地产税，一年可以收取的房地产税为4.5万亿元人民币，超过中国政府平均每年出卖土地使用权的收入。
下面是从1998年到2017年中国政府出卖土地使用权（一般是五十年或者七十年的土地使用权）的收入：
年份 土地出让金（亿元）
1998 507.70
1999 514.33
2000 595.58
2001 1295.89
2002 2416.79
2003 5421.1
2004 6412.18
2005 5883.82
2006 8077.64
2007 12216.72
2008 10259.8
2009 17179.53
2010 27464.48
2011 32126.08
2012 28042,28
2013 39073.00
2014 42940.30
2015 33658.00
2016 37457.00
2017 52059.00
2018 53362.00 *)
累计 416963.16
*)2018年为前11个月的土地出让金收入。
自1998年至2018年一共二十一年，累计土地出让金收入为41.7亿元，平均每年约2亿元。
如果只计算2014年至2018年这五年，累计土地出让金收入为21.95元，平均每年约约4.4亿元。
期望一年可以收取的房地产税为4.5万亿元人民币，比平均每年的土地出让金收入还要高。卖地推动了中国的改革开放。那么比卖地更多的房地产税收，对经济发展的推动力就更大了。用习近平喜欢表达的方式来说，“既有土地出让金收入又有房地产税收入”，那么超过美国是指日可待。
但是，但是……
有人指出，中国房地产总市值65万亿美元，相当于450万亿元人民币这个数据很不可靠。
《450万亿！中国房产市值超美国+欧盟+日本总和》的文章还引用了下列数据：
270万亿元人民币（第一太平戴维斯2016年8月的预计数据）；
300万亿元人民币（有媒体在2017年6月估算）；
300万亿元人民币（2018年 1月23日恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长、博智宏观论坛学术委员会委员任泽平）。
向松祚教授说，中国房地产总市值65万亿美元（相当于450万亿元人民币）是中国2018年的一个热门数字，并没有说这个数据是正确的、是可靠的。
如果对中国房地产市值的估价有这么大的出入，那么对收取房地产税的期望也这么大的出入。在这样的数据条件下，不能做出正确的决策。 让人感到困惑不解的是，中国的大数据管理这么发达，管理得这么深入这么细致，怎么可能对中国房产市值的估价有这么大的出入呢？但是如果中国对房产市值的数据了如指掌，为什么领导干部的阳光政策一直无法落实呢？这可能和中国的监控录像设备一样，它们在最关键的时候总是出现技术故障。
决策的基础是什么？数据，数据还是数据。用450万亿元人民币房地产总市值做决策基础？还是以270万亿元人民币做决策基础？
五、征收房地产税的法理基础
上面谈到，预计一年可以收取的房地产税为4.5万亿元人民币。这对中共中央的核心有极大的吸引力。
但是征收房地产市税的法理基础什么？
中国曾经的地产商任志强直言道，现有的政策条件这样的，收房地产税就叫“抢劫”。我觉得“抢劫”一般在人大是通过不了的，你们也别想。
任志强的话糙，但是理不糙。
中国人民大学副校长吴晓求在博鳌亚洲论坛2019年年会上，针对房地产税立法问题表示，无论是从经济理论还是从法律层面来开征房地产税他都找不到理由。他认为如果是出于调整房价的目的，大可不必通过征收房地产税的方式来实现。吴晓求说：“因为土地是国家的，不是土地上面的东西值钱，而是土地值钱，而地又不是我的，为什么对我征税呢？把这个逻辑理清楚还是非常重要的。”“从逻辑上说，我没有找到开征这个税种的理由，我也问了很多我的同事，都是著名的税务方面的专家，我问他能不能给我解释一下这个税种的理论基础是什么、法律基础是什么，如果你仅仅是出于调节房价的考虑，我认为大可不必通过税种来调节。我找不到无论是从经济理论还是从法律层面来开征这个税种的理由。”
大家都以为，德国实行的是土地私有制，土地上面的房屋建筑等都属于土地，和中国古代的“有地斯有材”是一样的。德国的房地产税叫做地税（GRUNDSTEUER）。肖捷在德国进修，是把对土地私有制度下的房地产税不问青红皂白地搬到了中国。其实这是冤枉了肖捷。
在德国也有和中国一样的土地使用权，就是对房屋的所有权与土地使用权组合在一起的产权形式，叫ERBBAURECHT。这个肖捷国务委员一定十分清楚，他在德国专门进修过两年。在德国，这种对房屋的所有权与土地使用权组合在一起的产权形式，大约占房地产的百分之五。在英国也有这种产权形式，叫建造权。在欧洲的其他一些国家也有这种产权形式。在台湾也有这种产权形式，叫地上权。为什么在土地私有制的国家中会有这种土地使用权呢？这是因为天主教会占有许多土地，但是天主教会的教规又不允许出卖土地。随着天主教会的经济实力日益衰减，他们就没有能力来建造房屋出租给信徒或市民用。社会上对建筑用地的需求增加，建筑用地的价格因为需求大、供给小而不断上升。政府的土地政策的根本目的就是抑制土地价格的上升（不包括中国政府），让市民能够有适合他们经济收入的住房。1919年德国政府制定了一个关于ERBBAURECHT的法规，后改为关于ERBBAURECHT的法律。这样天主教会就可以将土地的使用权出让给房地产开发商或者个人建造房屋，它们又获得土地使用权的出让金，改善教会的经济状况。一般居住用房的土地使用权为99年，工业或者商业建筑的土地使用权为70年。房地产开发商或者个人要获得土地使用权，就要支付土地使用权出让金，可以按月付，可以按季付，可以按年付，也可以一次付清。
德国财政部门也对ERBBAURECHT收取房地产税，或者更加准确地说，叫做地税（GRUNDSTEUER）。但是在做征税的房地产评估时，只计算房屋建筑的价值，不计算土地使用权的价值。德国用于税收目的的《评估法》（Bewertungsgesetz），第194款对这一点做出明确规定。对此，肖捷国务委员一定比笔者更加清楚。
因为获得土地使用权是要支付土地使用权出让金的。只有支付了土地使用权出让金才获得土地使用权。这就和租房一样。支付了租金，才可以获得房屋的使用权。租户获得的是使用权，不是所有权。如果对土地使用权可以征收房地产税，那么对租用房屋的使用权也可以征收房地产税了。过去把农民租用地主的土地叫佃农，农民用租金获得农业用地的使用权。在土改划分成分时，没有把农业用地的使用权当作财产划到佃农的头上，而是把他们划为贫农。
正如吴晓求所言，“因为土地是国家的，不是土地上面的东西值钱，而是土地值钱，而地又不是我的，为什么对我征税呢？”
六、按照评估值征收房地产税
肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中撰文指出，党中央和中央政府将对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。
在德国，一般房地产中土地和房屋建筑的价值比例是这样，土地价值在10%到50%之间，房屋建筑的价值在90%到50%之间，主要看区位。
但是在中国是土地值钱，而房屋建筑物不怎么值钱。记得周孝正教授说，房屋建筑物的造价也就是几千元一个平方米。如果按土地使用权价值占四分之三，房屋建筑物价值占四分之一计算，再按吴晓求所言，不能对土地使用权部分征税，那么，中国房地产总市值450万亿元人民币中只有四分之一即112.5万亿元人民币是可以征税的。一年可以收取的房地产税只有为1.125万亿元人民币。这样中共中央核心是否会失望？
如果非要对450万亿元人民币中房地产总市值征收房地产税，那么就要考虑中国法律对土地使用权的年限规定，居住用房一般七十年。这个土地使用权是用一年少一年。按照线性折旧方法计算，每年减少1.43%。假设未来没有新的房地产加入，也没有房地产被淘汰，450万亿元中的土地使用价值呈线性减少，房地产税也呈线性减少。房地产税就不再是最可靠和最可计划的税种。中共中央核心会满意吗？
随着土地使用权一年一年减少，土地上的房屋建筑也随着一年一年减少，因为中国《物权法》中没有规定七十年的土地使用权到期后，国家必须对房屋建筑做出赔偿。而在德国，在ERBBAURECHT的法律中，土地使用权到期后，土地主收回土地使用权，必须对房屋建筑做出赔偿。ERBBAURECHT法律中用的是必须一词。中共准备再修改《物权法》吗？准备支付赔偿吗？
至于说到按照评估值征收房地产税，肖捷不会不知道，德国征收房地产税的在税务部门登记的房地产价值，与房地产市场价格差别很大。有的房地产是税务部门用老方法评估的房地产价值（EINHEITSWERT），可能还不到市场价格的一半。但是税务部门也不能进行新的评估。只有该块房地产发生变更后，税务部门才有机会重新评价。
德国老百姓对交税看到很紧，税务部门对交税也看到很紧。德国民间有一个说法，我的小破屋在税务部门眼里就是天堂乐园。民众与税务部门关于房地产的评估值，一直是打官司的重要组成部分。在中国目前的体制制度下，引进征收房地产税，并按照评估值征收房地产税，因此而产生的上访居民数量，将不会少于因征地与拆迁而上访的居民数量。
七、关于减免征收房地产税的规定
让中共中央核心更加失望的是，这一年1.125万亿元人民币的房地产税可能也收不上来。
中国民众最关心可能是关于减免征收房地产税的规定。中国财政部副部长史耀斌拍着胸脯说，征收房地产税，“会有一定税收优惠”。
拿上海市收取房地产税的试点中的规定来做例子解释。《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的第六条是关于《税收减免》，其中（一）规定：
“本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。”
这里不去纠缠房产税与房地产税的区别，或者第一套还是第二套及以上的住房，或者本市居民家庭还是另类的本市居民家庭，或者新购还是原有的区别，这里只注重免税的住房面积，人均不超过60平方米，但含60平方米（指住房建筑面积）。
如果把上海的这条减免征收房地产税的规定“人均住房建筑面积60平方米”推而广之到全国，那么中国征收房地产税的结果就是竹篮打水一场空。
向松祚教授指出，中国房地产面积没有人说得清楚，“只有上帝知道”，有人说至少是320亿平方公尺；有人更夸张，指可能达到420亿平方公尺。若全国房屋均价按1万元人民币计算，那就是420万亿元人民币，也就是六十几万亿美元。
2018年12月12日《搜狐 财经》发表朱邦凌的《从蜗居到适居：人均住房面积40.8平米，房产税能按此征收吗？》，文章说：“今天，中国人均住房面积已高达40.8平方米的消息刷屏。报道称，改革开放40年以来，从筒子楼、石库门到家属院、住宅区，从福利分房时代进入市场经济的商品房时代，中国住房环境发生了翻天覆地的变化。实际上，这是国家统计局网站2017年10月的数据。国家统计局当时公布的数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。”“ 恒大集团研究院院长任泽平表示，我国城镇住房套均面积从约45平方米增至89平方米，我国住房已从全民蜗居时代到基本适居时代。” 根据中华人民共和国国家统计局，截至2018年底，中国大陆人口总数达到13.95亿人，按照人均住房建筑面积为40.8平方米，全国住房总建筑面积为569.16亿平方米。
按照上海的规定，“人均住房建筑面积60平方米”，为免征收房地产税的部分，全国可以免征收房地产税的住房总建筑面积为837亿平方米。而目前人均住房建筑面积只有40.8平方米。如果全国的住房建筑面积是平均分摊的，那么中国所有的住房建筑都要免征收房地产税，并且这个局面要维持很多年，起码维持到2035年，剩下需要交纳收房地产税的只剩下工商用房等非住房建筑了。这样的沙盘推演是否会让中共中央核心十分失望？
有人会说，中国的房地产分配不是平均的，而是非常不平均的。有的人拥有很多房地产，而还有的人根本没有房地产。这话不假。
受房地产税打击最大的人群，应该是拥有很多房地产的人群，住房总面积大，套数多。在中国什么人群能拥有很多房地产呢？在改革开放中直接得利的中精英阶层，他们拥有很多房地产。这里的精英阶层指政治精英、经济精英和知识精英，特别政治精英是中国各级领导干部。为什么中国房地产税讨论了二十多年，上海、重庆试点也有八年，一直推广不了，就是来自这些精英阶层的阻拦，他们不满意，事情就不好办。
但是也要看到，拥有很多房地产的精英阶层，就像文化大革命中的高级领导干部，早早就把自己的孩子送去当兵、上大学或者回城，把受到知识青年上山下乡政策的冲击减小到最大程度。面对即将出台的房地产税，他们可以通过很多办法应对，让自己的房地产可以不用缴纳房地产税，比如，一个人拥有好几本护照，好几个身份证，就是一种办法。你看抓出来的腐败分子都有好几本护照，好几个身份证。可以推理，其他领导干部也都有好几本护照，好几个身份证。领导干部的妻子、子女、亲戚也有好几本护照，好几个身份证。另外一个办法就是代持。反正办法很多。最后缴纳房地产税的是刚刚步入小康的中产阶级。比如一户人家有一千万元的房地产，按1%缴纳房地产税，每年10万。这户人家两口子工作，每年工资收入24万。这个中产阶级家庭能承受这样的房地产税吗？
从技术层面上来说，上海市这个减免办法设计得还是比较聪明的，它没有按照每一户的第一套住房作为自用房可以免交房地产税来处理。
2019年1月16日《腾讯网》发表《住建部专家：人均住房1.1套，你被平均了吗？》的文章：“近日，住建部专家委员会副主任顾云昌在论坛上表示，现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。”
中国住宅人均1.1套！这个数据表明，中国住房套数已经是大大过剩，依据就是习近平说的，房子是用来住的。德国的住宅是平均每户1.05套，不是平均每人1.05套。
住宅是供家庭生活所用。以前中国的家庭生活是四世同堂或者五世同堂，现在大多数是小家庭生活，一家两、三口人，人均1.1套，平均每户两、三套住房。一家两、三口人，需要住两、三套住房吗？
但是按照每一户的第一套住房作为自用房可以免交房地产税来处理，中国社会就会陷入大混乱。
记得文化大革命上山下乡时，先是一锅端，后来说，一户可以留一个子女在身边。这就引发了离婚热潮，爹身边留一个，妈身边留一个。当时兄妹想让的为多。
后来单位分房子，一户可以分一套。这又引发了离婚热潮，爹分一套，妈分一套。
后来房子限购，一户最多只可以买一套。这又引发了离婚热潮，爹买一套，妈买一套。连八九十岁的老人也要离婚，爷买一套，奶买一套，姥爷买一套，姥姥买一套。
中国的家庭、中国的社会被这样的政策摧残得不像样子。
虽然在上海的试点中平均每人的免税面积起重要作用，但是套数还是起不可忽视的作用。无论从第几套开始征税，但是都可能实行递增制的房地产税，就是第四套的税率比第三套高，第五套的税率比第四套高。当税率超过某个门槛时，比如说5%，所有者就会出卖房地产，将不能承担重税务的房地产抛向市场。不管政府出台如何严厉的限价措施，房地产市场上的供给越来越多，最终将冲毁限价的围堰，造成中国房地产市场全面崩溃，有如当年日本房地产市场的全面崩溃。
房地产市场的全面崩溃导致房地产价值的大量缩水，也导致房地产税收入的萎缩。中国的谋士们向中共中央核心解说过这样的风险吗？
唯一可行的办法就是中国政府继续操控房地产价格，让房地产价格的每年增幅超过房地产税税率，就可以避免房地产市场全面的崩溃。
还有人建议，房地产中的贷款部分免交房地产税，因为债务不构成真正的财产。
中国居民住房的债务总额是多少？没有准确的数据。朱云来说：“中国2017年80多万亿的GDP总额，年底债务存量差不多有600多万亿，和国际上其它国家相比，比例非常高。”（参见：凤凰财经网：朱云来60分钟闭门演讲致敬40年：我们生逢其时！，2018年11月28日）。
中国房地产总市值450万亿元人民币，中国债务总额600多万亿元人民币，可以说明，许多人是向银行借贷来购置房地产的。假设房地产总市值中的百分之七十是贷款，无论是银行贷款还是私人贷款，如果这部分可以免交房地产税，那么中共中央核心真的会很伤心。
还是用上面的例子，一户人家有一千万元的房地产，这户人家两口子工作，每年工资收入24万。一千万元的房地产中的百分之七十即七百万元是贷款。年利息6.5%，还本2.0%，每年付息还本约60万元。这就需要男女双方的爷爷、奶奶、姥爷、姥姥一起来帮忙。如果还要每年交付10万元的房地产税，这真成为“负有”的中产阶级了。
湖南某地税务系统负责人表示，当地七、八成的城市家庭拥有两套及以上房屋，如果向存量房开征房产税，将遭遇居民的反对。
八、征收房地产税是否会抬高房租？
这个问题最好去问国务委员肖捷，因为他在德国生活过。他在德国肯定是租的房子，也交过房租，对德国租金的构成也有所了解。
德国的房租主要由以下几部分组成：
第一：纯冷租金（NETTOKALTMIETE）；
第二：运营费用（BETRIEBSKOSTEN，一般人称其他费用）；
第三：暖气费用；
第四：供电、通讯费用。
除了第一项是出租者的收入外，其他三项都是过路财神，其中第三项的暖气费用与第四项的供电、通讯费用，可以由租房者直接与供暖、供电、通讯公司结算，也可由出租者与这些公司结算，然后由租房者与出租者结算。德国法律对第一项纯冷租金有非常严格的规定，比如租金高于当地可比较租金的20%，就已经是不为许可的高利出租；租金高于当地可比较租金的50%，肯定是犯罪。比较复杂的是第二项运营费用，它包括的项目很多，比如街道清洁费、房屋火灾保险费等等。德国对第二项运营费用的收取有专门的法规条文（Zweite Berechnungsverordnung）。按照法规条文，出租者必须每年结算运营费用，租房者可以要求出租者出示所有的付款收据。在运营费用中就包括了房地产税。
在德国，出租者可以依法将房地产税转嫁给租房者。
因此，征收房地产税必然会抬高房租，因为出租者可以依法将房地产税转嫁给租房者。
在中国网路中，有许多人以为，征收房地产税是针对富人而言，是针对有房地产的而言。收入薄弱的人群买不起房地产，没有房地产，所以征收房地产税对没有房地产的收入薄弱的人没有影响。收入薄弱的人买不起房地产，没有房地产，但是他们也要住房，“房子是用来住的”，没有房地产的就必须租别人的房子来住。房东需要支付的房地产税，请注意，房主出租的往往是第N套房子，是支付递增房地产税的房子，最后房地产税都转嫁到租房者头上，转嫁到买不起房地产、没有房地产的收入薄弱的人群头上。所以，收入薄弱、没有房地产的人群，不必高兴太早。房地产税的最终负担会落到他们头上。
八、征收房地产税——最大的高级黑
通过上面的分析可以看到，征收房地产税的结果将是：
——精英阶层不满意；
——中产阶层不满意；
——收入薄弱的人群也不满意。
这和文化大革命中知识青年上山下乡政策的结果一样：“我们花300亿买了三个不满意，知青不满意，家长不满意，农民也不满意。”
中国的谋士给中共中央核心出了一个计谋，征收房地产税，对450万亿元价值的房地产征收房地产税。如果简单地按照1%的税率、无差别、无例外地收取房地产税，一年可以收取的房地产税为4.5万亿元人民币，超过中国政府平均每年出卖土地使用权的收入。这样既有土地出让金收入又有房地产税收入，那么超过美国是指日可待。
但是，但是最终结果将是三个不满意，房地产税还收不上多少。这就是当代中国最大的“高级黑”。
“高级黑”就是党中央和中央政府执意要的，但不是老百姓所期盼的，甚至不是各级领导干部所期盼的，而外国人又根本看不懂的。党中央和中央政府越是执意要干的，而老百姓、特别是各级领导干部，对其结果越是不满意的，就是中共中央的核心也大失所望的，这个“高级黑”的级别就越高。
必须指出的是，这个“高级黑”还有发展的空间，因为征收房地产税还有扩大的空间。如今只是征收阳间的房地产税，还没有征收阴间（墓地）的房地产税。中国墓地的面积大，价值高，总值只增不减，征收潜力非常大。
最后用《道德经》第三章来结束本文：
“不尚贤， 使民不争。不贵难得之货，使民不为盗。不见可欲，使民心不乱。是以圣人之治，虚其心，实其腹，弱其志，强其骨；常使民无知、无欲，使夫智者不敢为也。为无为，则无不治。”
在德国，是一小批智商很高的精英带领一大批酒足饭饱、身体强壮、头脑简单、谈谈足球、谈谈汽车的人慢慢地向前行进，最多三五年搞一次选举；在中国，是一个智商不错的核心带领一大批足智多谋、天天谈论爱党爱国的人以大跃进的模式搞有中国特色社会主义的建设，所以“低级红”、“高级黑”层出不断。
